[ad_1]
Năm vừa qua là hết sức tồi tệ đối với ngành công nghiệp thế chấp. Những người khởi xướng thế chấp nhận thấy khối lượng giảm khi hoạt động tái cấp vốn suy yếu và người mua nhà trở nên thận trọng hơn.
Các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản thế chấp (REITs) đã bị cản trở bởi sự biến động quá mức trên thị trường trái phiếu, làm giảm giá trị sổ sách. Điều này chuyển thành hoạt động kém hiệu quả, làm giảm thu nhập và giá cổ phiếu, đồng thời dẫn đến tỷ suất cổ tức cao hơn. Một số lợi suất trong không gian REIT thế chấp đã đạt tới 20% vào đầu năm nay.
REIT thế chấp Đầu tư AGNC (AGNC -0,20%) có tỷ suất cổ tức trung bình. Điều này có bền vững không?
Nguồn ảnh: Getty Pictures.
Thế chấp REITs đầu tư vào nợ bất động sản
Như đã lưu ý ở trên, AGNC Funding là một REIT thế chấp, khác với REIT điển hình. Hầu hết các REIT đều tuân theo mô hình kinh doanh giữa chủ nhà và người thuê nhà. Họ xây dựng các cấu trúc như trung tâm mua sắm, tòa nhà chung cư hoặc công viên văn phòng và sau đó cho người thuê thuê các đơn vị riêng lẻ. REITs thế chấp không đầu tư vào tài sản, họ đầu tư vào nợ tài sản – nói cách khác, thế chấp. Họ vay tiền với lãi suất thấp và đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, kiếm thu nhập từ chênh lệch. Theo cách này, chúng giống với một ngân hàng hơn.
AGNC Funding tập trung chủ yếu vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh. Các chứng khoán này thường được gọi là “MBS đại lý” và thường được tạo thành từ các khoản vay do các cơ quan được chính phủ tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac phát hành. Nếu bạn mua căn nhà của mình bằng một khoản vay thông thường, rất có thể nó đã kết thúc ở một MBS đại lý do REIT thế chấp nắm giữ.
Năm vừa qua thật tàn khốc đối với không gian thế chấp
Trong năm qua, hoạt động kinh doanh thế chấp bị ảnh hưởng do lãi suất tăng. Cục Dự trữ Liên bang buộc phải hành động tích cực để chống lại lạm phát, dẫn đến một trong những đợt tăng lãi suất nhanh nhất trong nhiều thập kỷ. Lãi suất tăng nói chung là tin xấu đối với trái phiếu, nhưng khi lãi suất thay đổi nhanh chóng, điều đó còn tồi tệ gấp đôi đối với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp. Trong năm qua, chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp hoạt động kém hơn trái phiếu kho bạc chuẩn với biên độ rộng.
AGNC đã trải qua sự sụt giảm về giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu trong vài quý do chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp giảm giá trị và các khoản phòng hộ lãi suất không tăng đủ giá trị để theo kịp. Cho đến nay, công ty vẫn chưa buộc phải cắt giảm cổ tức, nhưng việc tăng lợi tức cho thấy các nhà đầu tư nghĩ rằng đó là một khả năng.
Tuy nhiên, căng thẳng có thể giảm bớt. Trong một bài phát biểu gần đây tại Viện Brookings, Chủ tịch Fed Jerome Powell cho biết Fed có thể chọn điều tiết tốc độ tăng lãi suất ngay sau cuộc họp tháng 12. Các nhà đầu tư đã phản ứng tích cực với tin tức này và lãi suất Kho bạc dài hạn bắt đầu giảm. Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp đã bắt đầu hoạt động tốt hơn Trái phiếu Kho bạc, điều đó có nghĩa là AGNC sẽ thấy giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu tăng lên.
Tính bền vững của cổ tức phụ thuộc vào Fed
Câu hỏi lớn đặt ra là liệu cổ tức của AGNC Funding có bền vững hay không. Công ty hiện đang trả cổ tức hàng tháng là 0,12 đô la cho mỗi cổ phiếu. Rất nhiều điều sẽ phụ thuộc vào con đường lạm phát và chính sách liên bang. Fed báo hiệu rằng nó đã được thực hiện với chế độ ăn uống ổn định là tăng 75 điểm cơ bản trong mỗi cuộc họp; chỉ số tương lai quỹ liên bang dự đoán 75% cơ hội tăng 50 điểm cơ bản tại cuộc họp tháng 12 và chỉ 25% cơ hội tăng 75 điểm cơ bản. Họ cũng thấy lãi suất chỉ tăng nhẹ trong năm tới.
Nếu dự báo này trở thành chính xác, các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp sẽ trở lại mối quan hệ lịch sử của chúng với Kho bạc, điều này có nghĩa là những điều tốt đẹp cho giá trị sổ sách và thu nhập, điều này sẽ giúp đưa tỷ suất cổ tức của AGNC trở lại mức bền vững hơn. Nếu lạm phát tăng tốc trở lại, tất cả các cược sẽ bị tắt.
[ad_2]
