[ad_1]
Trước khi chào đón năm 2023, hãy cùng nhìn vào năm 2022 và thị trường mua bán đầu tư của Thành phố New York hoạt động như thế nào, chúng ta đang ở đâu và chúng ta có thể hướng đến đâu trong năm mới.
Bạn có thể tin rằng trái phiếu kho bạc 10 năm cách đây một năm là 1,48% không? Có vẻ như đó là nhiều năm trước? Tôi nghĩ điều mà năm 2022 sẽ được ghi nhớ nhiều nhất sẽ là lạm phát, tốc độ tăng lãi suất chưa từng có và tác động của những yếu tố này đối với thị trường cho vay bất động sản thương mại. Nói rằng ngày nay mọi thứ khó khăn hơn là một cách đánh giá thấp.
Bước sang năm 2022, chúng tôi rất lạc quan. Trong quý 4 năm 2021 ở Manhattan, thị trường mua bán các bất động sản trị giá trên 10 triệu đô la đã chứng kiến 8,5 tỷ đô la về khối lượng và 89 vụ mua bán, cả hai đều là mức cao hàng quý kể từ năm 2016 (ngoại trừ tổng số 9,2 tỷ đô la trong quý 2 năm 2019). Lãi suất thấp, các số liệu đang đi đúng hướng và có vẻ như chúng tôi sẽ thoát khỏi tình trạng bất ổn về doanh số bán hàng đầu tư bắt đầu từ tháng 10 năm 2015.
Đối với viễn cảnh, vào năm 2015, trong thời kỳ đỉnh cao theo chu kỳ, đã có 57,5 tỷ đô la doanh thu trên 484 giao dịch. Mức thấp nhất là vào năm 2020 với doanh thu 11,1 tỷ đô la chỉ sau 104 giao dịch. Vào năm 2021, những con số đó đã tăng lên 15,75 tỷ USD và 191 giao dịch. Trong ba quý đầu tiên của năm nay, chúng tôi đã đạt được 21,7 tỷ đô la và 215 giao dịch, tăng lần lượt là 38% và 12% so với năm ngoái. Tuy nhiên, do thị trường đã bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng như thế nào, chúng tôi cho rằng kết quả quý IV năm 2022 sẽ thấp hơn nhiều so với xu hướng hàng năm. Sự lạc quan mà chúng ta đã có vào năm 2022 không có trong quan điểm của chúng ta khi bước vào năm 2023.
Lạm phát khủng khiếp vào năm 2022, nhưng điều đó có gây ngạc nhiên cho bất kỳ ai không? Nếu chính phủ liên bang bơm hàng nghìn tỷ đô la vào nền kinh tế, làm sao lạm phát có thể không bị ảnh hưởng? Bất kể bạn nghĩ cuộc chiến ở Ukraine đã ảnh hưởng đến mọi thứ như thế nào, lạm phát vẫn sẽ tăng cao ngay cả khi chiến tranh không bao giờ xảy ra. Giảm khả năng sản xuất năng lượng của chúng ta và bơm lượng vốn chưa từng có vào nền kinh tế là một hỗn hợp chỉ có thể dẫn đến một kết quả.
Đồng thời, nhiều nhà kinh tế tin rằng Fed đã chẩn đoán sai thị trường lao động. Một số người đã sợ hãi khi Fed tuyên bố rằng lãi suất sẽ “tiếp tục tăng cho đến khi thị trường lao động nguội đi”. Tuy nhiên, nếu chúng ta nhìn vào số lượng việc làm trong nền kinh tế Hoa Kỳ, hiện nay chỉ có khoảng 1,2 triệu việc làm nhiều hơn so với năm 2019. Nếu chúng ta dự đoán chúng ta sẽ ở đâu vào cuối năm 2022 trở lại năm 2019, kỳ vọng sẽ có là chúng ta sẽ có thêm 3 triệu đến 4 triệu việc làm vào lúc này. Thị trường lao động không phải là quá nóng, nó được cung cấp dưới mức. Điều này được chứng minh bằng sự sụt giảm mà chúng ta đã thấy ở tỷ lệ tham gia lao động, thấp hơn rõ rệt so với trước đại dịch. Một số nhà kinh tế tin rằng chúng ta đang được điều trị một căn bệnh mà chúng ta không mắc phải. Vì vậy, lãi suất đã tăng và quan trọng là chúng đã tăng với tốc độ chưa từng thấy.
Vào tháng 11, Fed đã tăng lãi suất thêm 75 điểm cơ bản, mức tăng 75 điểm cơ bản thứ tư liên tiếp, sau khi tăng 50 điểm cơ bản vào tháng Ba. Tốc độ tăng lãi suất chưa từng có này nhanh gấp ba lần so với tốc độ tăng mà chúng ta đã thấy trong giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2006. Không thể giải thích được, tốc độ này không tính đến việc hành động của Fed thường có độ trễ nhiều tháng trước khi nền kinh tế bị ảnh hưởng.
Đối với thị trường bất động sản thương mại, tác động của tất cả những sự gia tăng này thực sự không được cảm nhận cho đến khoảng ba tháng trước. Đó là thời điểm mà thị trường thế chấp thương mại bị ảnh hưởng rõ rệt và việc vay mượn bắt đầu trở nên đắt đỏ hơn nhiều đối với người đi vay. Thật thú vị, vì điều này, doanh số bán hàng so sánh chỉ mới bắt đầu có hiệu lực để xác định giá trị ngày hôm nay. Cho đến nay, hầu hết các vụ đóng cửa đều diễn ra dựa trên các hợp đồng được ký kết trên thị trường cũ và không xem xét thị trường tài chính hiện tại. Để xác định giá trị ngày nay, chúng tôi đang dựa nhiều hơn vào hoạt động đàm phán hợp đồng so với các giao dịch đã thực sự đóng cửa.
Điều kiện thị trường hiện tại đã làm nổi bật thực tế là lãi suất trần và lãi suất không có mối tương quan cao. Hầu hết mọi người tin rằng đây là trường hợp, nhưng nó không phải vậy. Biến động lãi suất nói chung dự đoán hướng của lãi suất trần, nhưng không phải là cường độ của những sự gia tăng đó. Mối quan hệ giữa lãi suất trần và lãi suất trong dài hạn cho thấy mối quan hệ này đơn giản là không có tương quan cao. Chính dòng chảy và tính khả dụng của vốn có tác động nhiều hơn đến lãi suất trần và có mối tương quan chặt chẽ hơn theo thời gian, thay vì tăng lãi suất. Và dòng chảy và sự sẵn có của vốn có mối tương quan cao nhất với một trận chiến lâu đời. Thị trường là một cuộc chiến không ngừng giữa nỗi sợ hãi và lòng tham, và ngày nay nỗi sợ hãi đang chiến thắng — vì vậy lãi suất trần đang tăng lên.
Khi chúng ta bước sang năm 2023, rủi ro tái cấp vốn sẽ là động lực thị trường được theo dõi nhiều nhất. Không giống như năm 2008 và 2009, các cơ quan quản lý sẽ không cho phép người cho vay gia hạn và giả vờ. Vì vậy, một chủ sở hữu với khoản vay 35 triệu đô la trên tài sản trị giá 50 triệu đô la sẽ phải đối mặt với một quyết định lớn khi khoản thế chấp sắp đáo hạn và số tiền tái cấp vốn khả dụng sẽ là 27 triệu đô la. Câu hỏi đầu tiên là, chủ sở hữu có 7 triệu đô la để đưa vào tài sản để thực hiện việc tái cấp vốn không? Nếu câu trả lời là không, chủ sở hữu sẽ quyết định bán toàn bộ hay một phần quyền lợi đối với tài sản. Nếu họ có tiền, liệu họ có chọn “đầu tư” số vốn mới đó vào tài sản không? Đây sẽ là những quyết định sâu sắc đối với những người có khoản nợ đáo hạn.
Đối với hiệu suất của loại sản phẩm, mỗi lĩnh vực sẽ có các động lực hoạt động riêng và hiện có nhiều câu hỏi hơn là câu trả lời. Trong lĩnh vực văn phòng, việc trở lại làm việc sẽ diễn ra như thế nào khi đòn bẩy trong thị trường lao động thay đổi? Tổng cầu sẽ bị ảnh hưởng như thế nào khi môi trường làm việc linh hoạt lên xuống thất thường? Trong thị trường công nghiệp, mô hình tiêu dùng sẽ tác động như thế nào đến nhu cầu về không gian? Trong lĩnh vực đa gia đình, liệu các quan chức được bầu của chúng ta có thay đổi chính sách để thúc đẩy tạo ra nhiều nguồn cung hơn không? Trong thị trường mua bán đất đai, liệu chính sách có tác động đến giá trị tài sản khiến chủ sở hữu được khuyến khích bán? Trong thị trường khách sạn, chúng tôi đã chứng kiến nguồn cung giảm rõ rệt do nhiều phòng đã được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác. Điều kiện thị trường sẽ tác động đến mô hình du lịch như thế nào? Và sức mạnh của đồng đô la sẽ tác động như thế nào đến các quyết định về việc mọi người sẽ đi đâu và trong bao lâu?
Từ góc độ vĩ mô hơn, lãi suất có tiếp tục tăng không và nếu có thì tăng bao nhiêu? Lạm phát, mặc dù vẫn tăng cao, nhưng dường như đang chậm lại. Các lĩnh vực của nền kinh tế như nhà ở, xây dựng và sản xuất cũng đang chậm lại. Tuy nhiên, các dịch vụ vẫn đang chịu áp lực tăng giá. Vậy Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất hay sẽ tạm dừng để cho độ trễ bắt đầu? Và liệu sự đảo ngược đường cong lợi suất hiện tại có dẫn đến suy thoái? Trong 14 trong số 15 lần đường cong lợi suất đảo ngược, một cuộc suy thoái đã xảy ra sau đó.
Bất chấp những câu hỏi này, có một điều chắc chắn rằng: Nếu bạn hỏi các nhà đầu tư rằng họ đã thực hiện những giao dịch tốt nhất trong sự nghiệp của mình khi nào, thì bạn sẽ được nghe rằng chúng được thực hiện vào thời điểm giống như chúng ta hiện tại và có thể sẽ thấy khi chúng ta bước sang năm 2023. Đầu tư bất động sản cần vốn và quan trọng nhất là phải có gan. Những nhà đầu tư nào sẽ có can đảm lao vào khi nhiều người sẽ giữ vị thế chờ xem? Liệu các giao dịch của ngày hôm nay có phải là những giao dịch mà các nhà đầu tư nhìn lại một cách trìu mến, trong nhiều năm tới, khi tất cả họ đều ước, “Giá như tôi đã mua nhiều hơn!”
Rõ ràng, có sự không chắc chắn sẽ xảy ra vào năm 2023 — sự không chắc chắn ở mức độ mà chúng ta chưa từng thấy trong một thời gian. Hãy yên tâm rằng chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi tất cả các chỉ báo sẽ cung cấp thông tin chi tiết về cách các xu hướng sẽ diễn ra và sẽ tiếp tục chia sẻ những thông tin chi tiết đó với bạn trong các trang này.
Trong khi đó, những lời chúc tốt đẹp nhất cho một kỳ nghỉ lễ an toàn, hạnh phúc và khỏe mạnh và một Năm mới thịnh vượng!
Robert Knakal là chủ tịch bán hàng đầu tư New York tại JLL.
[ad_2]
